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올해 한국은행이 기준금리 인하를 예고하면서 리츠(REITs) 투자가 주목받고 있습니다. 리츠는 다수의 투자자에게 자금을 모아 상업용 부동산, 데이터센터, 물류센터, 도로, 공항 등에 투자하고, 임대료를 통해 수익을 창출하여 그 수익의 90% 이상을 배분하는 주식회사입니다. 주식시장에 등록된 상장 리츠는 부동산 투자임에도 불구하고 공정가격을 통해 언제든지 증권시장에서 매매할 수 있는 환금성을 가지고 있습니다.
금리가 상승하면 리츠 투자 매력은 떨어집니다. 이는 임대료에서 관리비용과 대출 이자를 제하고 투자자들에게 수익금을 배분해야 하는데, 금리가 상승하면 자금 조달 비용, 즉 이자 비용이 올라가 수익 배당금이 줄어들기 때문입니다. 또한, 리츠 내 보유 부동산 가격은 임대료 수입을 시장 금리로 할인해 평가받기 때문에 시장 금리가 높을수록 부동산 가격은 저평가됩니다.
한국은행이 기준금리 인하를 예고하면서 좋은 부동산을 저렴하게 매입할 수 있는 저가 매수 구간이 형성될 것으로 보입니다. 이는 리츠 투자자들에게 매력적인 투자 환경을 제공합니다. 금리가 내려가면 이자 조달 비용이 줄어들어 배당금이 늘어날 수 있습니다. 또한, 부동산 가격 상승 기대와 함께 매매 차익을 노릴 수 있는 기회도 커집니다.
부동산은 실물자산이기 때문에 인플레이션의 헤지 수단이 됩니다. 완만하게 인플레이션이 진행된다면 임대료도 물가에 맞춰 상승하기 때문에 인플레이션 방어가 가능합니다. 현재 상업용 부동산 가격이 하락했으나, 신규 공급이 줄어 향후 기존 자산의 가격 상승이 예상되어 리츠를 통한 부동산 매매 차익도 기대할 수 있습니다.
국내 리츠의 최근 배당률은 연평균 6~7%를 상회하고 있어 꾸준한 현금 창출을 기대할 수 있습니다. '리츠 배당 확대법'이 국회 본회의를 통과하여 장부상 평가 손실을 반영하지 않고 실제로 발생한 리츠 수익의 90%까지 배당할 수 있게 되어, 투자자 입장에서 배당 수익이 커질 수 있습니다.
리츠 배당소득은 15.4%의 금융소득 종합과세에 해당되며, 매매 차익은 비과세로 분류됩니다. 금융소득 종합과세가 고민되는 투자자는 IRP나 ISA와 같은 절세 계좌에 리츠를 편입해 운용하면 금융소득 종합과세 합산을 피할 수 있습니다. 또한, 상장 리츠를 투자하면서 5천만 원 한도로 9.9% 분리과세 신청도 가능합니다.
리츠마다 주요 투자처가 다르기 때문에 보유 부동산의 입지, 부채 비율, 임차 문제 등을 분석하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 인프라 시설에 특화된 리츠, 대기업 보유 부동산 리츠, 주유소 시설 투자, 서울 경기 지역의 상업용 오피스 투자 등 다양한 리츠가 존재합니다. 투자자는 이러한 요소들을 고려하여 리츠를 선택해야 합니다.
올해는 부동산 시장의 흐름과 정부의 지원책 등 리츠 투자 환경이 우호적으로 바뀔 것으로 보입니다. 장기적인 관점에서 리츠 종목을 조금씩 분할 매수한다면 투자 시점과 리스크 최소화 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것입니다. 리츠 투자는 인플레이션 방어, 꾸준한 배당 수익, 매매 차익 등 다양한 장점을 가지고 있어, 금리 인하 시기에 더욱 주목받고 있습니다.