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경매란 물건을 팔고자 하는 사람 즉 매도인이 물건을 사고자하는 다수의 사람 즉 매수희망인에게 매수의 청약을 실시해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말합니다. 경매는 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 하여 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예입니다.
첫째, 부동산 경매와 동산 경매가 있습니다. 경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있습니다. 부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다. 둘째, 사경매(私競賣)와 공경매(公競賣)가 있습니다. 경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다.
사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다. 셋째, 임의경매와 강제경매가 있는 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.
[ "집행권원(‘채무명의’ 또는 ‘집행명의’라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다(「민사집행법」 제24조 및 「민사집행법」 제56조). 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효합니다.]
경매는 지방보다는 수도권이 좋고, 빌라보다는 아파트가 좋습니다. 그리고 대형보다는 소형이 좋습니다. 초보 투자자라면 이 세 가지 내용을 참고하여 권리분석하기 쉬운 매물부터 도전하시는 걸 추천드립니다. 특히 소형 아파트는 수요가 많아 돈이 묶일 염려가 적기 때문에 추천드립니다. 여기서 권리분석에 대해 궁금해하시는 분들이 있으실 겁니다. 권리분석이란 내가 고른 매물에 법적인 문제가 있는지, 해당 매물에 대해 어떤 사람이 어떤 권리를 가지고 있는지를 확인하는 절차로 예를 들어 해당 매물에 전세권이 남아 있다면 낙찰받은 사람이 전세금을 지급해야 합니다. 즉, 내가 이 부동산을 구입했을 때 가질 수 있는 권리가 얼마만큼인지, 누구에 얼마를 줘야 하는지 파악하는 단계라고 할 수 있습니다. 감정가는 현재 시세와 다를 수 있기 때문에 감정가에 속으면 안 됩니다. 6개월에서 1년 전 시세를 기준으로 감정가를 산정하기 때문에 감정가는 물론이고 현재 시세를 꼭 확인하시어 경매에 참여하셔야 합니다. 만약 내가 찾은 부동산이 관리비를 체납한 상태라면 낙찰 가격에 관리비를 반영하는 게 좋은데 왜냐하면 낙찰자가 예상하지 못했던 비용이 발생할 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 밀린 관리비가 있는지 확인하여 체납되었던 관리비를 부담하는 일이 없도록 하여야 합니다.
경매와 같은 투자는 투자하는 본인에게 책임이 있으므로 신중하게 투자를 하시기 바랍니다. 부족하지만 읽어 주셔서 감사합니다.