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전세나 월세를 살기 위해서는 계약서를 작성하여야 합니다. 그렇지만 계약서를 많이 작성해보지 않은 사람들은 계약서 작성에 있어 어려움이 따를 것으로 생각됩니다. 그래서 전세와 월세 초보에게 꼭 필요한 계약서 관련 정보를 알려드리려고 합니다. 첫 번째는 등기사항증명서를 확인하여야 합니다. 등기사항증명서에서는 봐야 하는 게 정해져 있으니까 귀찮더라도 꼭 확인할 필요가 있습니다. 연건이 되면 미리 확인하는 것도 추천드립니다.. 등기사항증명서는 일종의 집의 신분증과 다름없다고 생각하시면 됩니다. 그 집의 소유권, 전세권 등 권리관계가 다 적혀 있기 때문입니다. 등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에 접속해 집 주소를 입력하고 수수료(1000원)를 내면 누구든 등기사항증명서를 발급받을 수 있어 쉽게 확인할 수 있습니다.[등기사항증명서란? 속칭 '부동산등기부등본'이라고 불리는데, 기술적인 사항은 '부동산등기사항증명서 발급처리지침'이라는 등기예규에 규정되어 있습니다. 종래의 부동산 등기사항증명서는 여느 등기사항증명서와 달리 용지가 가로로 되어 있었으나, 2018년 7월 6일부터 여느 등기사항증명서처럼 세로 용지로 바뀌었습니다. 각 등기부에는 ‘고유번호’가 붙는데, 이 고유번호는 각각의 부동산이 고유하게 가지고 있는 값이라고 할 수 있습니다.] 그렇다면 등기사항증명서에서 어떤 것을 확인해야 하는지에 대해 알아보겠습니다. 만약 소유권에 대한 사항을 알려주는 ‘갑구’에 다음과 같은 단어가 하나라도 보인다면, 그냥 다른 집을 알아보는 걸 추천합니다. 괜히 골치만 아파질 수 있기 때문입니다. ‘가압류’란 빚을 진 이가 갚지 않을 거 같을 때, 돈을 빌려준 이가 미리 조치를 취하는 거라고 생각하면 쉬워집니다.. 이걸 해놓으면 자기 거라도 빚진 이 마음대로 그 재산을 팔 수 없기 때문에 문제가 될 수 있습니다. ‘가처분’이란 ‘집을 다른 이에게 팔 수 없다’고 알려주는 등기로, 이런 집은 돈 주고 사도 자기 것이 되지 않습니다. 이 단어가 보인다면 문제가 있어도 한참 있는 집이기 때문에 피하시는 게 좋습니다. ‘가등기’란 소유권을 넘기라고 요구할 권리가 있음을 표기하는 등기로, 이것엔 순위보전적 효력이 있어서 임차인이 대항력을 주장하지 못할 수 있어 주의하셔야 합니다. ‘압류’는 다들 알고 계실 겁니다. 국가기관이 채무자의 특정 재산에 대한 처분을 제한하는 강제 집행을 의미하는 것으로, 압류가 되면 빨간딱지라고 불리는 스티커를 붙여 살림을 강제로 확보하기 때문에 마음대로 처분을 할 수 없습니다.
등기사항증명서를 다 봤으면 그다음 해야 하는 건 계약하러 온 사람이 진짜 그 집의 주인인지 확인해야 합니다. 실제 집주인이 아닐 수도 있기 때문에 꼭 확인하는 절차가 필요합니다. 지부인 확인은 신분증 사진과 얼굴을 대조하고, 신분증 이름과 등기사항증명서상 소유자 이름을 대조하는 게 기본이라고 할 수 있습니다. 이렇게 하고도 찜찜하면 등기필증(집문서)까지 확인하면 됩니다. 단, 요즘은 대부분 임대차계약 시 등기필증까지 보진 않는 것이 관행이긴 하지만 공인중개사조차 잘 모르는 임대인이라면 등기필증 확인을 요구할 필요가 있습니다. 흔히들 등기사항증명서만 보면 된다고 생각하실 겁니다. 그렇지만 등기사항증명서에는 치명적인 단점이 존재합니다. 실시간으로 권리변동 사항을 적용할 수 없다는 것입니다. 예를 들어 2023년 4월 10일 전월세 계약을 맺고 5월 9일 잔금을 치르기로 하여, 계약서 쓰는 날 정오에 등기사항증명서를 살펴 권리분석을 한 결과 문제는 없었습니다. 한데 잔금일에 이걸 다시 살피니 해당 부동산의 권리 사항을 적는 ‘을구’에 근저당권(담보대출)이 설정된 것이 확인되었다면 문제가 될 수 있습니다. 근저당권이 과하게 많으면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다. 이 때문에 등기사항증명서는 계약 시점부터 잔금일까지 꼭 세 번 이상 확인하는 게 좋다고 할 수 있습니다. [안심전세 앱에서도 등기사항증명서 체크 가능! 계약이 끝난 후 안심전세 앱에서도 등기사항증명서의 변동 사항을 체크할 수 있으며, 심지어 등기사항증명서에 변동이 생기면 카카오톡으로 알려주기도 합니다. 1회 발급(1000원)으로 무려 2년 6개월 동안 알림이 유지된다고 합니다.] 만약 공인중개사를 통한 ‘대리계약’을 하게 되면 위임장의 여부를 살펴봐야 합니다. 위임장이 없는 경우에는 전세 사기가 일어날 수 있기 때문입니다. 공인중개사가 임대인을 대리해 세를 놓으면서 임차인에겐 전세보증금을 받고, 임대인에겐 월세를 놓았다고 거짓말한 후 그 차액을 횡령한 사건도 있었습니다. 결국 그 중개사는 사기죄로 처벌됐지만, 민사상 ‘무권대리’이기에 임차인은 임대인에게 보증금을 받을 수 없었습니다. 그렇기 때문에 대리계약을 할 시에는 더욱더 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다. 그렇다면 대리계약을 할 때 확인해야 하는 서류는 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다. 소유자에게 받은 위임장과 인감증명을 확인해야 합니다. 가령 본인이 소유자의 부모라며 “명의만 딸로 돼 있지 실제 관리는 제가 다 해요”라고 해도 위임장과 인감증명을 가져올 때까진 계약을 미루는 게 좋다는 것입니다.
‘특별한 약정’을 의미하는 특약을 너무 쉽게 보시면 안 됩니다.. 계약서의 완성도를 결정짓는 중요한 요소기 때문입니다. 고로 그 내용은 최대한 ‘자세히’ 넣는 게 좋다고 할 수 있습니다. 첫 번째 ‘임차인이 임차 주택을 인도받을 때까진 저당권 등 권리설정을 하지 않는다’는 내용(가장 중요), 두 번째 벽지나 페인트 등 입주 전 수리해야 할 것과 그 비용 처리, 세 번째 보일러와 수도 등 거주 기간에 고장 날 염려가 있는 것에 대한 수리 및 비용 부담 등에 대해선 꼭 넣어야 합니다. 이 외에도 임대인과 구두로 협의한 모든 사항을 기록할 수 있습니다.