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사람은 누구나 자신이 살집을 소유하고 싶어 하는 욕망이 있다고 봅니다. 그렇다면 매매 말고 전세와 월세를 계약하여 거주하게 되면 어떨까요? 전세와 월세를 계약하다 보면 살면서 처음 들어보는 용어들을 사용하기도 합니다. 그렇다면 질권설정이라는 말을 들어 보신 적 있으신가요? 질권설정은 채권자가 채권의 담보로서 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 받은 담보물권을 질권이라고 하며 이러한 권리를 발생하는 것을 질권설정이라고 합니다. 즉, 질권은 ‘돈을 받을 권리’라고 이해하면 되는데, 보증금 일부를 빌려준 은행이 그 돈을 가장 먼저 가져갈 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 보증 기관(HUG, SGI, HF) 중 SGI 방식으로 가장 많이 보증서를 내어 줍니다. 그러니까 임대차계약을 체결한 다음 SGI 보증서를 담보로 하는 전세대출을 신청하면 다음과 같은 절차를 거치게 됩니다. 첫째, 임대인은 질권설정통지서(질권설정 사실을 알려줌)를 받게 되고(+유선상 동의) 둘째, 은행에서 전세대출을 받으면 계약서상 잔금일에 임대인 계좌로 대출금을 넣어주고 셋째, 계약 만기에 임대인이 은행에 대출금을 상환(질권소멸)하는 시스템으로 절차가 이루어집니다. 그렇다면 질권설정을 했을 때 주의할 점은 어떤 것이 있을지 알아보겠습니다. 임차인보단 임대인 입장에서 주의할 게 있습니다. 계약 만기 이후 임대인이 은행이 아닌 임차인에게 보증금을 돌려주면 문제가 복잡해질 수 있습니다. 임차인이 그 돈을 임대인에게 돌려주고, 임대인이 다시 은행에 갚으면 상관없지만, 최악의 경우 임대인이 은행에 대출금을 물어줘야 할 수도 있기 때문에 주의하셔야 합니다. 그렇다면 채권 양도는 어떻게 되는 걸까요? 채권은 ‘돈을 갚으라고 할 수 있는 권리’를 말하는데, ‘채권양도’란 돈을 갚으라고 할 수 있는 권리를 전세대출을 받은 임차인이 은행으로 넘기는 걸 말하는 것입니다. 이렇게 하는 이유는 임차인의 보증금은 임대인 입장에선 사실상 부채에 해당하기 때문에 전세 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈이기 때문입니다. 따라서 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 채권을 갖게 되는 것입니다. 다만 전세대출을 받았다면 상황이 달라집니다.. 그 보증금은 은행 것이기에 은행이 채권을 요구할 수 있게 되어 은행은 그 보증금을 빌려준 사실과 그에 대한 채권이 은행에 있다는 걸 채권양도통지서를 통해 증명하는 하게 됩니다. 보증 기관은 임대인의 집이 아니라, 은행이 보유한 ‘보증금반환채권’에 질권을 설정하게 됩니다. 하여 임대인이 은행에 대출금을 돌려주지 않으면, 보증 기관은 먼저 은행에 대출금에 해당하는 액수를 주고 담보로 설정한 보증금반환채권을 가져가 채권자로서 임대인에게 대출금을 받아내는 겁니다.
앞서 이야기했듯이 질권이란 채권자가 채권을 담보하기 위해 채무자 또는 제삼자의 예금, 유가 증권 등의 동산을 점유하여 유치함으로써 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 동시에 변제가 없을 때에는 그 목적물로부터 우선적으로 변제를 받는 권리를 말합니다. 채권자가 질권에 대한 권리를 설정하기 위해 의뢰하는 내용으로 작성되는 문서를 질권설정 의뢰서라고 합니다. 질권설정 의뢰서는 질권설정을 위해 등기를 신청하는 절차와 같다고 볼 수 있습니다. 질권 설정 의뢰서는 질권설정에 대한 원인 및 연월일, 목적, 채권액, 설정할 동산 지분 등을 기재하여 질권을 의뢰하기 위해 신청하는 서식을 말합니다. 작성 팁은 다음과 같습니다. 첫째, 채권액은 아라비아숫자로 금 000원이라고 기재합니다. 둘째, 질권을 설정할 예금에 대한 명세 내역을 기록하고 질권설정금액도 분명하게 기입합니다. 셋째, 질권설정자와 질권자의 성명, 생년월일, 주소 등을 기록하고 본인확인에 대한 인감 날인을 합니다. 마지막으로 질권 설정 의뢰서 작성 시 질권 설정 원인은 권리질권 설정 계약으로 기재하면 됩니다.
질권은 채권자가 채권의 담보로 취득한 예금, 유가증권, 동산 등을 점유하고 있다가 채무자가 채무를 기일에 상환하지 않을 때는 그 담보물을 처분하여 변제받는 담보물권이며 특정채무담보는 담보를 제공하는 대출과목, 대출금약 등이 정해 있는 개별여신에 대하여만 담보제공의 책임을 지는 것을 말합니다. 질권 설정을 요청하기 위해서는 질권설정청구서를 작성하여 제출하여야 하는데, 이는 바로 질권 설정을 위한 등기 신청과 동일합니다. 질권설정청구서를 작성하기 위해서는 질권을 의뢰하는 원인과 날짜, 목적, 설정할 지분 등에 대하여 기록하도록 하고 있습니다.