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많은 사람들은 자신의 주택을 소유하는 것이 꿈입니다. 하지만 집을 소유하고 관리하는 과정에서 발생하는 여러 세금들은 집주인에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 따라서 집을 사고 거주를 하기 위해서 납부해야 하는 세금과 절세를 위한 팁을 이야기하고자 합니다.. 주택을 소유하고 계시거나 구입을 고려 중인 분들에게 유용한 정보가 되었으면 합니다.
취득세는 자신이 구입하고자 하는 주택의 취득가액, 조정대상지역 포함 여부, 세대가 보유하는 주택 수(취득주택 포함) 등에 따라 1~12%의 세율이 적용됩니다.. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 같이 부과되는 데 이를 다 더하게 되면 실제로 부담해야 하는 취득세는 1.1~13.4%에 이릅니다. 취득세율은 세대가 보유한 총 주택 수에 따라 큰 차이가 나는데 세금을 절약하고 싶으시다면 주택을 보유하고 있는 세대원과 세대 분리를 한 후에 주택을 구매하는 것이 유리합니다. 지역 및 주택 수에 따른 매매 시 취득세율은 1 주택자의 경우는 조정대사이역과 비조정 대상지역에 해당하면 동일하게 1~3%의 세율이 부과됩니다. 2 주택자의 경우는 조정 대상지역에 해당하면 8%, 비조정대상지역에 해당하면 1~3%의 세율이 부과되지만 조정대상 지역에서의 일시적 2 주택은 제외됩니다. 3 주택자의 경우는 조정대상지역에 해당하면 12%, 비조정대상지역에 해당하면 8%의 세율이 적용됩니다. 4 주택이상 보유하는 세대의 경우는 조정지역대상지역과 비조정대상지역에 해당하면 동일하게 12%의 세율을 적용받게 됩니다. 취득가액별 취득세율은 취득가액이 66억 원 이하의 경우 1%의 취득세율이 적용되고, 6억 원 초과~9억 원 이하~9억 원 이하 1.01~2.99%의 취득세율이 적용됩니다. 9억원 초과의 경우 3%의 취득세율이 적용됩니다.
주택을 구입하게 되면 보유세를 납부하게 되는데 보유세에는 총 2가지가 있습니다. 주택 보유자에게 부과하는 재산세, 그리고 재산세 납부 의무자 중 일정 기준을 초과하는 주택을 가진 자에게 부과하는 종합부동산세가 있습니다. 재산세와 종합부동산세의 차이점을 알아보도록 하겠습니다. 먼저 재산산세는 지방세의 유형으로 물건별 개별과세 방법을 취하고 있으며 부과 대산은 주택공시가격 전체금액입니다. 납부 기한은 주택분 1/2 : 7월 31일, 주택분 1/2 : 9월 30일입니다. 종합부동산세는 국세의 유형으로 인별 합산과세의 방법을 취하고 있으며, 과세 기준금액의 초과분을 부과 대상으로 하고 있습니다. 1세대 1 주택자는 12억, 다주택자는 9억의 기준으로 하고 있습니다. 납부기한은 12월 15일입니다. 재산세는 시가표준액, 종합부동산세는 기준시가를 바탕으로 과세표준을 산정합니다. 즉 재산세는 주택 공시가격에 공정시가액 비율(60%)을 곱하여 산정하게 되고, 종합부동산세는 개인 소유의 주택과 부동산 공시가격을 모두 합하고 역기에 공정시장가액 비율(80%)을 곱하여 산정합니다. 또한 보유세는 초과누진세율이 적용되기 때문에 주의하셔야 합니다. 초과누진세율이란 여러 단계로 과세표준을 구분하고, 각 단계별 금액을 초과할 때마다 점차 높은 세율을 적용하는 것을 말합니다. 기가표준액과 기준시가는 국토교통부가 제공하는 부동산공시가격 알리미에서 매년 4월 말 고시되니 참고하시면 됩니다. 초과누진세율과 관련하여 국세청 홈텍스에서 종합부동산세 간이세액계산 서비스를 이용하여 직접 세금을 계산해 볼 수도 있습니다. 참고 하시기 바랍니다.
먼저 주택 구입 시점을 결정하는 것입니다. 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 주택을 소유하고 있다면 1년 치 보유세를 모두 납부해야 합니다. 그렇기 때문에 보유세를 절세하고 싶다면 6월 2일 이후 주택을 구입하시는 것이 좋습니다. 참고로 주택 소유 기준은 매매일로 결정이 되기 때문에 일반적으로 주택 매매일은 계약 체결일이 아닌 잔금 청산일을 뜻합니다. 단, 잔금 청산 전 등기이전을 먼저 했다면 등기접수일이 매매일이 됩니다. 두 번째, 주택 명의 설정하기입니다. 재산세는 물건별 개별과세로 소유자나 소유 형태에 따른 세액 차이가 없지만, 종합부동산세는 인별 합산과세로 세대별 또는 소유자별 주택 수나 소유 형태에 따라 세금이 크게 차이가 나게 됩니다. 따라서 주택을 구입할 때 공동명의로 할 것인지 아니면 단독 명의로 할 것인지, 단독 명의라면 누구의 명의로 할 것인지를 고려할 필요가 있습니다. 마지막으로 1세대 1주택자 특례 받기입니다. 2021년부터 부부 공동명의 1세대 1 주택자도 특례가 적용되어 개인별 과세 방식과 1세대 1 주택자 과세 방식 중 유리한 쪽을 선택하여 납부할 수 있도록 되었습니다. 1세대 1 주택 과세 방식을 선택하면 과세 기준금액이 99억 원이 아닌 12억 원으로 적용될 뿐만 아니라,, 장기 보유세액공제와 고령자 세액공제 대상이 되어 최고 80%까지 세액 공제가 가능합니다. 주택시장의 세법이 자주 바뀌고 복잡해져 세무전무가들조차 헷갈리는 경우가 많습니다. 보다 정확한 세금 계산을 위해서는 가급적 많은 전문가와 충분한 상담을 통해 알아보시길 추천드립니다..